第一次在 JB 买房，到底要准备多少现金？

1. 先别急着算总数：买房现金分三层

“我存了这些钱，够不够买第一间房？”要回答这个问题，先把钱分成三层。

第一层，是完成购房需要的自付资金。 银行实际用于支付购价的金额之外，还有多少差额由你补上？已经抵购价的订金，也是这层的一部分。

第二层，是交易与融资费用。 包括适用法律费、两种印花税，以及按交易发生的估价、注册、查册和贷款相关支出。

第三层，是入住与持有准备金。 拿钥匙前后的管理预缴、保障、维修、装修、家具、搬家，还有开始供楼后的日常负担。

2. 订金与首付：同一笔购房款怎样分阶段付

如果 earnest deposit 最后抵扣购价，它就属于自付购房款，不是再加在整笔首付之上的额外费用。分阶段付的钱，不能在预算里算两次。

新盘： 先确认销售结构。受 HDA 规管的发展商交易，适用规则禁止发展商在规定 SPA 签署前收取款项；不能把某笔钱叫作“booking”便认为一定可以收。付款与 stakeholder 安排要由律师按实际交易核对。KPKT 官方问答

二手房： earnest deposit、随后补足的 balance deposit、收款人和付款日期，要看书面条款。本文不设统一订金比例，也不承诺贷款不批就一定退款。付款前，把退款、没收、贷款条件及是否抵购价问清楚。

3. 银行批贷成数，才决定真正要补多少

“银行最高可以借多少”与“你的购价获批多少融资”是两回事。估值低于购价、实际批准成数较低、费用没有纳入贷款，都会增加现金需求。

本文假设的贷款金额只用于支付购价；法律费、保障等没有另加进贷款。实际购买时，要看银行报价和文件，不把广告里的最高融资当作你的批准额。

SJKP 或 First Home Mortgage Guarantee Programme 可以是符合条件买家的融资途径，但须经过适用条件与银行审核；担保不是赠款，也不意味着零现金或费用不用偿还。本文不假设这些计划已获批。SJKP 银行产品文件、Cagamas 计划条件

4. 除了首付，还有哪些法律与印花税成本

先把两类法律工作分开：SPA／转让与贷款文件。SRO 2023 一般 A 表首 RM500,000 为 1.25%，最低 RM500；随后 RM7,000,000 为 1%。HDA 交易有 B 表处理。下方全为非 HDA 二手住宅示例，不把两张表混算，未假设律师折扣。SRO 2023

注册、查册和其他代垫支出，不能混成一个“律师费”。税、代垫与适用 SST 要另看明细；后续产权工作也可能另发生费用。普通 SPA／转让收费范围不再重复加一份同样的全额法律费。

转让／MOT 印花税以购价与市场价值较高者为基数。公民一般累进档位是首 RM100k 的 1%、随后 RM400k 的 2%、随后 RM500k 的 3%，超过 RM1m 部分为 4%；每档按 RM100 或不足部分计税。购价不一定就是税务基数。HASiL 指南

主贷款／担保文件印花税则按融资金额每 RM1,000 或不足部分收 RM5。两类税不是同一个计算；附属文件要逐份识别，不能每份都重复按主文件收取。Stamp Act 1949

发展商如果说“承担 legal fee”，要问是哪类法律费、是否含税与代垫、哪些单位及买家适用，不能据此把所有购买费用都删掉。

5. 首购豁免有条件，不是人人自动享有

现行相关原令及修订支持的 SPA 执行窗口为 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日。基本条件包括马来西亚公民个人、仅一套合资格住宅、从未持有住宅（包括继承、赠与及共同持有），以及适用价值条件。转让原令以市场价值不超过 RM500,000 判断；当前声明表还要求购价及未曾获批该项豁免等真实声明。贷款豁免另看 SPA 买家与贷款机构等条件。

这是有条件的转让及贷款印花税豁免，不是全部购买费用豁免；RM800k 房屋也不能把首 RM500k 当作免税部分。来源：2021 原令、转让修订、贷款修订、LHDN 转让声明表、贷款声明表

另外，符合条件的首购住房贷款利息有所得税扣除安排，但这不是签约时拿到的现金，也不能直接从首付预算扣掉。HASiL Public Ruling 7/2025，6.16 节

6. Service Apartment／SOHO 为什么要特别确认

新山有不少以 serviced residence 名称推广的项目；名字不能代替实际文件与税务资格核对。

Finance Act 2025 修订的住宅定义包括仅用作住宅的 Service Apartment 与 SOHO；但当前 LHDN 首购声明表仍排除 SOHO、SOFO、SOVO 和 Service Apartment。2026 年 4 月 16 日的 Bar Circular 128/2026指出冲突，说明成文法优先于行政模板，并表示将向 LHDN 寻求更正，获得正式回复后再更新。

所以本文既不保证获批，也不断言必然排除。依赖这项豁免前，应请律师／LHDN 按实际单位与现行材料确认；不能为了申请而作不实声明。本文没有核实到其后正式解决文件，不等于之后没有更新。下方例子专门假设普通住宅 house，不用于决定 Service Apartment／SOHO 资格。Bar Circular 128/2026、Finance Act 2025 政府出版文本副本，s26

7. RM300k／RM500k／RM800k：三个示例

ILLUSTRATION ONLY · 仅作说明，不是报价或贷款批准。

共同假设：马来西亚公民成年个人独自购买首套自住普通 house，已完工、产权可办理转让的非 HDA 二手交易；假设 SPA 于 2026-10-15 签署。假设市场价值、购价及销售法律费基数相同；90%／80% 仅是购价融资假设，无融资附加费用。采用普通有抵押、定期偿还的住房贷款，仅计一个主融资文件。基础小计未扣任何豁免，未假设折扣或发展商配套；法律费未含 SST，其他费用见排除清单。

条件性首购分支另假设：从未个人／共同持有、继承或获赠住宅，仅此一套合资格住宅；没有已获批本项豁免；购价与适用价值在门槛内，真实完成现行声明及申请；贷款由 SPA 所列买家与合资格持牌银行订立。这些是假设，不是对读者资格的确认。

RM300,000

RM500,000

RM800,000

RM800k 的“不适用”，仅指本文分析的 ≤RM500,000 首购印花税豁免（P.U.(A)53/2021 与 54/2021，经 448/2025 与 449/2025 修订），不是对所有其他减免或计划的判断。

金额单位为 RM，保留两位小数；本组金额刚好没有不足税务单位的尾数。计算仍按转让的 RM100、贷款的 RM1,000 单位规则，不将规则替换成随意四舍五入。

B、C 小计只是分组，已包含在 A+B+C，不能再加一次。豁免分支是另一种结果，不与基础小计叠加；发展商配套没有默默扣除。

刻意未计入／须报价

适用 SST；估价；注册、查册、土地局同意及其他代垫；附属／额外贷款文件法律费与印花税；MRTA／MLTA／MRTT／MLTT、火险或其他保障；银行／发展商个别费用；后续产权完善；管理费与 sinking-fund 预缴；维修、装修、家具电器、搬家、水电押金；持续供款、税费及个人应急准备金。

未计入不等于 RM0。 估价需看银行是否要求及现行报价，本文不采用未确认的历史收费公式。表中的购价不是 Davis 任何项目的现行售价。

8. 拿钥匙前后，还要留哪些预算

保障是否必需、可选或捆绑，取决于贷款产品与银行；也要分清人身／贷款保障与物业火险。保费是否纳入贷款影响现在现金，却不意味着免费。Maybank PDS、RHB PDS

分层物业还要看交房或管理通知：预收什么、多少期、怎样计算。MBJB 的地方指导说明 sinking fund 可按服务费比例收取；不能据此假设所有项目的预缴安排相同。管理费、sinking fund 与其他持有支出，分别列出。MBJB COB 问答

装修与家具是实际预算准备金，不是法定交易费。Bare unit 要补的基本配置，与部分或全装修单位不同；自住与出租配置也不同。先看交付清单和房屋状况，再按实际项目报价，没有一个适合所有房子的百分比。

把付款时间列出来也很重要：签约、成交／转名、拿钥匙、入住，以及开始每月供款。存款总额看起来够，不代表每个付款节点都有资金到位。

9. 签之前，先问清这八件事

1. 我买的实际物业类型、产权阶段与交易结构是什么？
2. 订金由谁持有，是否抵购价？退款、没收与贷款条件写在哪里？
3. 银行实际批准多少购价融资？估值差额由谁补？
4. SPA 与贷款法律费各按什么表，报价还缺哪些税与代垫？
5. 两种印花税各如何评估？我的首购资格与申请是否已确认？
6. 配套代付哪些具体费用，有什么单位、买家及期限限制？
7. 保障、估价、管理预缴和其他费用，有没有现行文件与报价？
8. 各付款日期是什么？付完交易费用以后，入住与每月负担还留多少？

先把这些问题答清楚，预算才能从一个宣传数字变成你自己的付款计划。

来源与核查说明

规则核对截至 2026-10-02；上述链接为本稿实际采用来源。税务资格、正式报价、文件及最新规定由律师、LHDN、银行或相应机构按个案确认。本稿用于理解预算结构，不是银行报价或正式财务／法律意见。完整来源日期、计算假设及核对记录见随稿内部审阅文件。

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与 Davis 一起拆开预算

银行负责批贷，律师／LHDN 确认适用文件与税务处理；这项咨询不会代替正式报价。